Оформляем сделку с недвижимостью собственными силами

 

СОБИРАЕМ ДОКУМЕНТЫ НА КВАРТИРУ

 

Независимо от того, какого типа сделку с недвижимостью вы собираетесь совершить, будь то купля-продажа, мена или дарение, понадобится собрать идентичный комплект документов на каждое из помещений, являющееся предметом сделки. В такой комплект входят: правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из домовой книги, экспликация и кадастровый паспорт помещения, а также согласие супруга. Остановимся подробнее на каждом из этих документов.

 

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ

 

Для большинства современных квартир правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности. При этом на квартиры, приобретенные до 1998 года, такое свидетельство выдавалось городскими органами власти. Оно оформлялось на бланке розового цвета с гербом г. Москвы. После 1998 года полномочия по регистрации прав на имущество и сделок с ним перешли от городских органов власти к федеральным, и документы о праве собственности на квартиры стали выдавать в органах Федеральной регистрационной службы. Соответственно, если свидетельство о праве собственности на руках имеется, то обращаться никуда не надо и можно сразу переходить к сбору остальных документов.

Если же таких свидетельств нет, то за их получением нужно обратиться в любое отделение Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве. Посмотреть график работы приемных и их адреса можно на сайте http://www.to77.rosreestr.ru в разделе "Регистрация прав". Обратите внимание, что запрос можно подать в любое из отделений, без привязки к месту нахождения квартиры или месту прописки стороны договора. Правда, надо помнить, что большинство приемных работают по принципу "одного окна" и в них организована так называемая электронная очередь. Поэтому приходить лучше к началу работы приемной, поскольку в противном случае велик риск остаться без заветного талончика.

Для получения сведений из Единого реестра прав на недвижимое имущество достаточно заполнить заявление, образец которого есть в любой приемной регистрационной службы, оплатить государственную пошлину и предъявить документ, удостоверяющий личность. Получить эти сведения может любое лицо, даже не являющееся собственником или его представителем.

А вот для получения дубликатов документов потребуется обращение либо самого собственника, либо его уполномоченного представителя. При этом доверенность на получение документов должна быть заверена у нотариуса. Еще раз напомним, что обратиться с заявлением о получении документов, подтверждающих право собственности на квартиру в Москве, можно в любое из отделений регистрационной службы.

Еще одним правоустанавливающим документом, который понадобится при оформлении сделки с недвижимостью, является договор, на основании которого получено жилое помещение. В случае приобретения жилья на вторичном рынке или в новостройке это будет договор купли-продажи или мены. В случае приобретения жилья у города - договор передачи жилого помещения. Также таким документом-основанием может быть свидетельство о праве на наследство, судебное решение, договор дарения и т.п.

 

ВЫПИСКА ИЗ ДОМОВОЙ КНИГИ

 

Это самый простой в получении документ. Но и самый "скоропортящийся": срок его "жизни" всего один месяц. Поэтому за ним лучше отправляться уже тогда, когда все остальные документы собраны. Итак, чтобы получить выписку из домовой книги, нужно обратиться с соответствующим заявлением в районный расчетно-информационный центр по местонахождению квартиры. Сделать это может любое лицо, прописанное в помещении, на которое запрашивается выписка, а также собственник помещения или его уполномоченный представитель.

Соответственно, для получения выписки из домовой книги потребуется заполнить заявление, образец которого есть в расчетно-информационном центре, и предъявить паспорт с отметкой о регистрации по месту жительства в том помещении, на которое запрашивается выписка. Зачастую сотрудники расчетно-информационного центра требуют также копию паспорта, поэтому лучше заранее ее изготовить и иметь при себе.

Если же за выпиской обращается собственник помещения, который в этом помещении не прописан, то помимо заявления и паспорта (который в данном случае выполняет только роль документа, удостоверяющего личность) потребуется также оригинал свидетельства о праве собственности на жилище. Оригинал надо будет предъявить оператору расчетно-информационного центра, с него снимут копию и вернут владельцу. Опять же в некоторых случаях операторы расчетно-информационного центра требуют такую копию от заявителя, поэтому в целях ускорения получения выписки и минимизации временных затрат лучше запастись такой копией заранее.

Наконец, если за выпиской обращается уполномоченный представитель, то помимо паспорта и оригинала свидетельства о собственности понадобится также нотариально заверенная доверенность, в которой прямо указано полномочие на получение данной выписки. Как уже говорилось, в целях ускорения процесса лучше заранее сделать копии всех документов.

Ну и в конце самая приятная новость: выписка выдается бесплатно.

 

КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ПОМЕЩЕНИЯ

 

Следующим документом, который потребуется для оформления сделки с недвижимостью, является кадастровый паспорт помещения. Для его получения нужно обратиться в отделение Московского городского Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения квартиры. Адреса и графики работы приемных БТИ можно посмотреть в Интернете на страничке http://mosgorbti.ru/ в разделе "ТБТИ". Приемные работают по принципу "одного окна", в большинстве из них введена система электронной очереди, поэтому огромных очередей, напоминающих метро в час-пик, в отделениях, как правило, не бывает и сдать или получить документы удается в течение двух часов. Более того, многие отделения БТИ ведут предварительную запись по телефону. В этом случае сдать документы можно вообще без очереди.

Для подачи документов потребуется заявление, образец которого есть в каждой приемной, документ, удостоверяющий личность, а также правоустанавливающие документы на квартиру. Если за документами обращается не собственник, а иное лицо, то для подачи заявления потребуется нотариальная доверенность, в которой полномочие на получение документов из Бюро технической инвентаризации прописано отдельно.

Оператор сам снимет с данных документов копии и выдаст квитанцию для оплаты услуг БТИ. Сумма оплаты зависит от количества документов, перечня услуг, которые будет оказывать БТИ, и т.п. В большинстве случаев стоимость комплекта документов БТИ, необходимых для сделки с квартирой, варьируется в пределах 1 - 2 тысяч рублей. Срок изготовления документов - 1 месяц, он исчисляется не с момента сдачи документов, а с момента предъявления оператору оплаченной квитанции. В большинстве приемных БТИ стоят терминалы, с помощью которых можно оплатить квитанцию, не выходя из здания приемной. Но можно воспользоваться и услугами отделений банков. В любом случае оплаченную квитанцию нужно предъявить оператору.

Срок "жизни" кадастрового паспорта - один год, поэтому озаботиться его получением можно в первую очередь.

 

ЭКСПЛИКАЦИЯ

 

Еще одним документом, необходимым для проведения сделки с недвижимостью, является экспликация, которая представляет собой детальное описание квартиры: адрес, этаж, количество комнат, их площадь с разделением на общую, жилую и вспомогательную, балконы и т.п.

Выдают экспликацию, так же как и кадастровый паспорт помещения, в Бюро технической инвентаризации. Соответственно, порядок получения этого документа в точности совпадает с порядком получения кадастрового паспорта. Точно так же собственнику или его представителю нужно обратиться в отделение БТИ по месту нахождения квартиры с соответствующим заявлением, паспортом, доверенностью и оригиналами правоустанавливающих документов на квартиру, оплатить услуги Бюро и через месяц получить документ. На практике экспликация и кадастровый паспорт обычно заказываются одновременно, по одному заявлению. Но можно сделать это и в разное время. Срок "жизни" экспликации также составляет один год.

 

СОГЛАСИЕ СУПРУГА

 

Если какая-либо из сторон состоит в браке или на момент приобретения квартиры состояла в таковом, то для распоряжения квартирой может понадобиться письменное согласие супруга. Такой документ нужно оформлять, если квартира, являющаяся предметом сделки, была приобретена супругами в период брака на общие средства. Соответственно, если квартира приобретена одним из супругов еще до заключения брака либо получена в период брака по наследству или в порядке дарения, то согласие супруга получать не требуется. Также не потребуется согласие супруга, если между ними заключен брачный договор, в котором четко оговорены права собственности супругов на недвижимость.

Во всех остальных ситуациях, прежде чем составлять договор, супругам нужно сходить в нотариальную контору и оформить нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение квартирой.

 

СОСТАВЛЯЕМ ДОГОВОР

 

Итак, все документы по каждому из объектов недвижимости, участвующих в сделке, собраны. Теперь можно переходить к составлению договора. Тут нужно помнить, что существенными условиями договоров, предметом которых являются объекты недвижимости, гражданское законодательство называет четкую идентификацию самих этих объектов. Поэтому главное внимание при составлении договоров купли-продажи, мены или дарения квартиры нужно уделить описанию самих квартир. Мало будет привести только адрес, необходимо также указать этажность, тип, размеры квартиры, перечислить реквизиты всех документов на эту недвижимость: свидетельства о праве собственности, договоры, технического паспорта, экспликации и т.п.

Также надо четко указать суть договора: дарение, мена или купля-продажа. Зафиксировать стоимость квартир, порядок их оплаты, передачи ключей, вывоза мебели и т.п. Помимо этого, надо упомянуть, какое оборудование остается в квартире (плита, сантехника и т.п.). Отдельно нужно оговорить порядок юридической передачи квартиры. Как правило, о передаче квартиры уже после государственной регистрации договора составляется акт.

Договор составляется в трех экземплярах - по одному для каждой из сторон, один останется в регистрирующем органе. Если текст договора не умещается на одном листе (при печати с двух сторон), то листы договора нужно прошить (это можно сделать обычной ниткой), с оборотной стороны концы нити, сшивающей листы договора, проклеиваются небольшим кусочком бумаги так, чтобы невозможно было изъять нить, не повредив при этом бумагу. Затем каждая из сторон ставит свою подпись на оборотной стороне договора таким образом, чтобы часть подписи была на листе договора, а часть заходила на листок, наклеенный на нить, сшивающую листы.

Помимо этого, все стороны подписывают каждый лист договора. Желательно также в самом договоре указать количество листов, на которых он составлен.

 

С введением государственной регистрации сделок с недвижимостью необходимости в нотариальном удостоверении договоров с квартирами больше нет. Соответственно, после подписания договора (всех трех экземпляров) сторонами можно сразу обращаться за его госрегистрацией.

 

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА

 

Заключительным этапом оформления сделки с недвижимостью является государственная регистрация договора. Проводится она в уже известном нашему читателю органе - Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по г. Москве. Как и в случае с получением информации о правах и дубликатов документов о собственности, обратиться за регистрацией договора можно в любое из территориальных отделений службы в Москве, без какой-либо привязки к месту жительства сторон договора или месту нахождения квартир, являющихся предметом договора.

График работы приемных и их адреса можно найти в Интернете на сайте http:// www.to77.rosreestr.ru в разделе "Регистрация прав". Более того, там же есть форма для предварительной записи на сдачу документов (http:// www.mosregistr.ru/ other/ pz/ index.html) - ее заполнение позволит избежать очередей и потери времени.

Отправляясь в отделение регистрационной службы для регистрации договора, нужно взять все три экземпляра договора и полный комплект документов на каждую из квартир. Также потребуется паспорт, а в случае, если договоры на регистрацию представляют не сами стороны договора, то еще и нотариальная доверенность на совершение этих действий. Обратите внимание, что по действующему законодательству за регистрацией договора должны обращаться обе стороны. Соответственно, если решено, что оформлением будет заниматься только одна из сторон, то для госрегистрации потребуется нотариальная доверенность от второй стороны договора.

Все документы, а также оплаченная квитанция на госпошлину сдается оператору регистрационной службы. После проверки документов и снятия с них копий оператор выдаст вам расписку в получении документов, в которой будет указано, какие документы, оригиналы или копии, если копии, то сколько, у вас приняты. По номеру этой расписки на сайте Московского управления Федеральной службы государственной регистрации можно отслеживать готовность документов, страничка также находится в разделе "Регистрация прав".

После того как статус документов изменится на "готовы к выдаче" (а закон отводит на это один месяц), сторонам (или их представителям) нужно будет вновь явиться в то отделение, в котором сдавались документы для регистрации, и получить новые свидетельства о праве собственности и два экземпляра договоров, на которых будет стоять отметка о госрегистрации. Для получения всех этих документов потребуется предъявить паспорт, доверенность (если обращается представитель сторон сделки) и расписку о сдаче документов.

Получение новых свидетельств и договоров с отметкой о госрегистрации фактически завершает процедуру оформления сделки с квартирой.

 

НАЛОГОВЫЕ МОМЕНТЫ СДЕЛОК С КВАРТИРАМИ

 

В заключение статьи хотим остановиться на налоговых моментах совершения сделок с жилыми помещениями. Сторонам нужно помнить, что при совершении сделок между близкими родственниками право на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья не возникает, даже если квартира реально приобретена за деньги. Таково правило подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. То есть даже если покупатель квартиры заплатил своему родственнику деньги, получить вычет он не сможет.

Если же квартира получена без уплаты денег, например по договору дарения, то у получающей стороны также не возникает налоговых обязательств, поскольку подобные сделки между родственниками от налога освобождены (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ).

Теперь перейдем на сторону продавца. Для него важным моментом является уплата налога с доходов от продажи имущества. Здесь надо помнить, что по квартирам, которые находились в собственности у продавца менее трех лет, налог платится только с суммы, превышающей 1 млн. рублей (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ), при условии, что у продавца не осталось документов, подтверждающих его расходы на приобретение данной квартиры. Если же такие документы есть, то налогом будет облагаться лишь разница между суммой покупки и суммой продажи (если, конечно, эта разница положительная).

Ну а если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, то налог на сумму, полученную от продажи, не возникает вовсе. Равно как не возникает налог у отчуждающей стороны при заключении "безденежных договоров" - мены и дарения. В первом случае налог не возникает, поскольку согласно пункту 1 статьи 568 Гражданского кодекса стоимость обмениваемого имущества признается равной, а значит, дохода ни у одной из сторон сделки нет. Во втором случае (при дарении) налог не возникает, так как отчуждающая сторона никаких денег за свою квартиру не получает.

Наконец, последний налоговый вопрос, который нужно обсудить в связи с заключением сделки с квартирой, - необходимость подавать налоговую декларацию. Тут нужно учитывать, что с 2010 года произошли значительные изменения в налоговом законодательстве. Теперь согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ при получении доходов от продажи квартир, находившихся в собственности более трех лет, декларацию подавать не нужно.

Точно так же не потребуется подавать декларацию при заключении договора мены квартир независимо от срока владения ими, поскольку, как мы уже говорили, в этом случае дохода у сторон не возникает в силу того, что по Гражданскому кодексу обмениваемое имущество признается равноценным.

Не нужно заполнять декларацию и при передаче квартиры по договору дарения - отчуждающая сторона не должна этого делать, поскольку денег, а значит, дохода по данному договору не получает. Получающая сторона, в свою очередь, тоже не должна подавать декларацию в силу того, что пункт 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает такую операцию от налогообложения.

Таким образом, единственная ситуация, когда нужно подать декларацию при сделках с квартирой, - это продажа квартиры, находившейся в собственности продавца менее трех лет. В таком случае у продавца может возникнуть обязанность по уплате налога (если квартира продана дороже чем за миллион рублей или если доходы от продажи превышают документально подтвержденные расходы на ее приобретение). А значит, факт продажи подлежит декларированию независимо от того, есть реально налог к уплате или нет.

 

Источник:  Смирнов Алексей